Distrato de imóvel na planta: quanto você recebe de volta ao desistir

Camila comprou um apartamento na planta em 2022. Pagou entrada, corretagem e dois anos de parcelas mensais. Em 2024, perdeu o emprego e percebeu que não conseguiria pagar as parcelas maiores previstas para a entrega das chaves, nem obter financiamento bancário para o saldo. Procurou a construtora para desistir e recebeu uma proposta de distrato: devolveriam pouco mais da metade do que ela havia pago, em parcelas, a partir de uma data distante.

O distrato — o desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel na planta — é uma das situações mais delicadas do mercado imobiliário. De um lado, o comprador que não pode ou não quer continuar; de outro, a incorporadora que conta com aquele fluxo de recursos para a obra. A resposta jurídica depende de duas perguntas principais: de quem é a culpa pelo desfazimento e quando o contrato foi assinado.

Primeira pergunta: de quem é a culpa?

Culpa da construtora: devolução integral

Quando o distrato decorre de inadimplemento da incorporadora — o caso mais comum é o atraso na entrega além do prazo de tolerância, mas também vícios graves ou descumprimento de outras obrigações —, o comprador tem direito à restituição integral de tudo o que pagou, corrigido monetariamente.

A Súmula 543 do STJ estabelece:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Nesse caso, a construtora não pode reter nada a título de multa, e a devolução deve ser imediata, sem parcelamento. Podem ser discutidas, ainda, a devolução da comissão de corretagem e indenizações por perdas e danos, conforme o caso.

Desistência do comprador: a construtora pode reter parte

Quando é o comprador quem desiste — por perda de renda, mudança de planos, impossibilidade de financiamento —, a construtora pode reter parte dos valores pagos para compensar despesas administrativas, de comercialização e os prejuízos do desfazimento. A discussão, aqui, é quanto pode ser retido.

Segunda pergunta: quando o contrato foi assinado?

Contratos a partir de 28 de dezembro de 2018: a Lei do Distrato

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporações). Para contratos firmados a partir de sua vigência, o comprador que desiste tem direito à restituição das quantias pagas, deduzidas:

• a integralidade da comissão de corretagem;
• a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga.

Se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação — regime em que os recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora, como proteção ao comprador —, a pena pode chegar a 50% da quantia paga (art. 67-A, § 5º).

Outras deduções possíveis

Se o comprador já recebeu e usou o imóvel, podem ser descontados ainda os valores correspondentes à fruição (uma espécie de aluguel pelo período de uso), impostos e taxas condominiais do período (art. 67-A, § 2º).

Prazos de devolução

• Com patrimônio de afetação: a restituição deve ocorrer em até 30 dias após a emissão do habite-se (ou documento equivalente);
• Sem patrimônio de afetação: em parcela única, em até 180 dias contados do desfazimento do contrato.

Se o imóvel for revendido a terceiro antes desses prazos, a devolução deve ocorrer em até 30 dias da revenda (§ 7º).

Quadro-resumo

A lei também exige que os contratos tenham um quadro-resumo com informações essenciais, incluindo as consequências do desfazimento do contrato, com destaque (art. 35-A da Lei 4.591). A ausência ou a deficiência dessas informações pode ser discutida.

Direito de arrependimento em 7 dias

Contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador permitem ao comprador desistir em até 7 dias, com devolução de todos os valores, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10).

Contratos anteriores à Lei do Distrato

Para contratos assinados antes de 28/12/2018, a lei nova não se aplica. Prevalece a construção jurisprudencial: a Súmula 543 do STJ determina restituição imediata e parcial em caso de desistência do comprador, e os tribunais costumam admitir retenção em percentual que tem variado, em regra, entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias. Cláusulas que previam retenções muito superiores ou devolução apenas ao fim da obra foram frequentemente consideradas abusivas.

Situações comuns e suas nuances

“Não consegui o financiamento”

A impossibilidade de obter financiamento bancário, em regra, é tratada como desistência do comprador, e não como culpa da construtora — salvo se a construtora tiver garantido o financiamento ou contribuído para a negativa (por exemplo, atrasando a documentação do empreendimento).

Atraso dentro da tolerância

A cláusula de tolerância de até 180 dias é considerada válida pela jurisprudência e pela própria lei (art. 43-A da Lei 4.591). Desistir durante esse período, portanto, não configura culpa da construtora.

Distrato já assinado

Uma vez assinado o distrato com quitação ampla, rediscutir os valores se torna muito mais difícil. Por isso, a análise deve ocorrer antes da assinatura.

Sinais de que a proposta merece revisão

1. O atraso já ultrapassou a tolerância de 180 dias e a construtora trata o caso como desistência;
2. A retenção proposta supera 25% (ou 50% com patrimônio de afetação) em contrato posterior a 2018;
3. Em contrato anterior a 2018, a devolução é parcelada ou só ocorre no fim da obra;
4. A construtora cobra despesas não previstas em lei ou no contrato;
5. O contrato não tem quadro-resumo ou não destaca as penalidades.

Como agir

• Separe o contrato e verifique a data de assinatura e o quadro-resumo.
• Reúna todos os comprovantes de pagamento — entrada, parcelas, corretagem, ITBI, taxas.
• Verifique se há patrimônio de afetação, consultando a matrícula do empreendimento.
• Peça a proposta de distrato por escrito, com o cálculo detalhado de cada dedução.
• Não assine com pressa: o distrato costuma encerrar a discussão.

Considerações finais

O distrato de imóvel na planta não tem resposta única. O resultado depende essencialmente de quem deu causa ao desfazimento e da data do contrato — e a diferença entre receber tudo de volta ou perder metade do que foi pago pode estar em detalhes como o prazo de tolerância, a existência de patrimônio de afetação ou a clareza do quadro-resumo.

A Lei do Distrato trouxe mais previsibilidade, mas também permitiu retenções elevadas em certos casos. Conhecer as regras antes de negociar coloca o comprador em posição de avaliar se a proposta da construtora é legítima — e de recusá-la quando não for.

Fundamentos legais citados

• Lei 4.591/1964 (com redação da Lei 13.786/2018) — art. 35-A (quadro-resumo), art. 43-A (tolerância de 180 dias), art. 67-A e §§ (desfazimento, retenção de 25% ou 50%, prazos de devolução, arrependimento em 7 dias).
• Súmula 543 do STJ — restituição integral ou parcial conforme a culpa.
• Código de Defesa do Consumidor, arts. 51 e 53 — cláusulas abusivas e perda das prestações.

Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica individualizada.